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「长租公寓创业」 年轻人为什么适合选择公寓?

更新时间:2021-07-19 05:34点击:

长租公寓创业: 2019在资金投入公寓如何-

智慧公寓即长租公寓与智能家居、IT系统和物联网的结合可能是一个长期的进步方向。在这个方向上,以下的解决方法可能是需要的:

第三,集中于核心城市,这一点中国与美国一模一样。中国的城市人口结构和出租需要结构决定了一线城市永远是必进之地,缘由在于三点:其一,需要集中,一线是人口流入的重镇且会持续增加;其二,人口和房子存量的基数大,拥有达成规模效应的“基础量”;其三,单价高,在成都,虽然需要大,但单价低,就像骑单车,在北京周转一圈等于在成都周转三圈,所以,有单价的周转和规模才会意义

2、长租公寓:几个长期趋势

第六,开发商和公寓运营商合作共建创业公寓。将来公寓包括整租也好、分租也好、分散也好、整栋也好,只不过商品的差异,不是业态的差异。将来衡量一个公寓企业的能力的重要指标是两个:第一,管了多少资产,多少间,多少租客,不要讲什么业态;第二,盈利还是不盈利。

第一,由单一的房子出租渐渐成为业主房子资产管理。业主的房子资产管理是将来所有公寓公司去努力的方向,将来可能会有不少开发商与经纪公司必然会切入到物业资产管理。

第二,由集中包租渐渐成为房子推广托管。包租从将来看肯定是不好的模式,是重资产的模式。为何要包租?在一个特定地区的楼盘采取了包租将来,就锁定了,当通过包租相对集中之后,可以对这个楼盘有一个定价权,所以采取包租。假如包租到肯定阶段将来,当形成品牌效应的时候,必须要推广托管,不可以再包租,集中包租长期来看是错误的行为。

由此,EQR形成了以加州、旧金山、纽约、华盛顿、波士顿、迈阿密为主要市场的核心方案。

在同开发商,互联网提供商,家用电器家居采购商的交涉中,规模促进EQR可以有非常大的话语权,这能有效的减少EQR的运营臣本,规模效应使EQR管理效率有很大的提升。

长租公寓创业: 潘石屹谈长租公寓是如何说的?-

第二,安全监控。由于有群租、合租,所以安全监控尤为重要。

任何资金投入都是有风险的,具体依据城市来看,有些城市已经对公寓进行了严格的管控,颁布“禁公寓令”;而有些城市却对公寓放开落户等。除去政策方面外,公寓商品还需要依据区位、地段、配套、交通等方面综合考虑,有各方面都很好的公寓商品...

早在1969年,美国最大的出租公寓运营商(Equity residential properties)EQR就已经成立,伴随REITS的进步,美国公寓类REITS长期维持着8%左右的收益率,其后在1993年上市,是美国第一家上市的出租公寓REITS,标准普尔500指数的成员,现在市值已经达到275亿USD。定坐落于回收、开发和管理高质量的公寓,在全美拥有300多处物业、11万套公寓。EQR的进步历史对于将来中国公寓企业的进步有着要紧的借鉴用途。

长租公寓创业:长租公寓有什么优势和劣势?

第三,进一步放弃非核心市场、聚焦核心市场 (2012-到今天)。从2012年开始,EQR开始逐步放弃非核心市场,公寓占比从14.3%降低到5%,而核心市场开始了进一步的回收,占比从85.7%增加到95%。

第一,房源选点问题。现在的选房模型不够科学,一般都是粗略判断一个地方比较实惠,先把它借下来,等到租金慢慢上涨,然后再到处去找租客,这点是不科学的。肯德基的地址选择模型是一个非常不错的借鉴,为何它会开这么多家,而且每一家都非常盈利,一般肯德基会有很专业的门店经营模型和研究报告以指导如何去选地址,包括从人流、交通、周围的客单价等。相比较之下,大家的地址选择是取决于开创者或者个人的判断,但这个差别真的会很大。

第五,自住看房服务。

长租房的出现是不是真的解决了那些需要又高又买不房的青年的租房问题呢?
「长租公寓创业」 年轻人为什么适合选择公寓?

这表目前三个方面:

第三,盘源和远期租金上涨预测问题。一般房源获得的本钱和远期租金决定了中间的价差,这个价差的大小受制很多的原因的影响。其一是盘源是不是充足。比如在上海的老城区里面,超越一千户的楼盘不多,考虑到80%左右的自住率,意味着只有200套的可出租房源,一般这部分地方已经有三个以上的二房东,再加上个人房东,所以这里的盘源紧张程度也决定了本钱和拿房周期与困难程度。其二,租金的预测愈加困难,一般会受制于周围交通条件、商业配套状况等原因的影响。

规模效应有益于EQR达成多样化的盈利模式,EQR与美国各类保险,广告商合作,目前其线上业务的高浏览量给其带来1600万USD的收益。

第八,达成盈利问题。现在来看这是最大的问题,假如一个公司刚刚进入这个行业的,就要抱着一种长期抗战的心态,投入可能需要三年、四年,一般做的最好的三年收回资金投入,假如营运能力差一点,那样就五年、八年。

第三,年轻人人需要旺盛。在美国的核心城市,其房价收入比也已经非常高,这一点同国内相似,国内某些城市房价收入比达到了10倍以上,毕业生需要5-10年的过渡时间,租房需要被进一步释放,加之人才的跨地区流动,这为公寓市场的进步提供了土壤。

平安不动产的业务比较广,涵盖商业地产、开发资金投入、产业进步、长租公寓、金融商品、方案资金投入等范围。现在,平安不动产的新项目——平安不动产首个长租公寓资金投入项目朗诗寓森兰店开始营业仪式已顺利举行。平安不动产与朗诗签订长租公寓策略合作协议,策略...

第三,由单一地区经营渐渐成为地区经营。目前有不少公寓管理公司有一个很难以理解的现象,就是当它在一个地方都没打造成熟的、可复制样本的状况下,忽然会进行跨城市的异地扩张。正常状况下,出租是一个地区化市场很强的业务品种,个人理解,正确的做法应该是选择一个主战场,把当地化做透,市场占有率做到第一,而不是追求不同城市的扩张。

第二,获得房源本钱问题。举例,一套徐家汇的两房一厅正常租金是1万,有一家企业为了获得房源,它给的是全佣(通常都是35%),即一万块钱的佣金。

第五,分布型和集中式经营方法会融合,渐渐走向以社区为单位分布式集中管理,并渗透到物业行业。

第二,体验极差的传统常见出租、品牌化程度不高的公寓、正在上升的年轻人人出租需要与网络的强势介入这四个条件带来的结果肯定是中国年轻人公寓大迸发,而不是相反。中美的这种差别会带来两个特点:其一,中国公寓品牌企业的崛起速度将更快。传统越弱,新业态进步越迅猛;传统越弱,网络颠覆速度越快;这两点在其它范围都已经得到验证。其二,中国的公寓运营将更重,公寓本身是一个强运营、精细化管理的行业,尽管网络会改变拿房端和出房端的效率,但更要紧是减少从拿房到出房的存货周期速度,这个需要依靠于高效运营,因此,中国的公寓企业需要渗透到更多环节,会更重,当然,越重,某种程度上,护城河也越深。

就拿北上广深一线城市来讲,大部分青年上班在市区,因为市区房租太高,不能不选择在郊区租房,总是都是早出晚归
「长租公寓创业」 年轻人为什么适合选择公寓?

而对于买房和租房的选择上,在青年资产累积的前期,月供本钱与租金本钱的剪刀差过大时,会促进公寓市场的进步,这也是为何愈加多的美国公寓企业专注于核心城市。

长租公寓创业: 青年为何合适选择公寓?

1、稳定的出租市场是EQR进步的基本条件

第二,剥离低收益资产、精简业务范围(2002-2012)。2000年,EQR自建家具体系,(回收GLOBE公司),但因管理问题,后卖出这一业务,专注公寓经营,以规模效应出租家具。2003年后,EQR卖出成长性较差的老旧物业市场,进军租房需要旺盛的市场,相继进行了多项物业交易买卖,力求管理精简化,转换了市场范围。公寓Reits的行业特质使其在次贷危机中相比地产开发销售类公司更抗压,加上EQR稳健的财务方案使其平稳度过了金融危机。

长租公寓创业: 平安不动产的首个长租公寓资金投入项目是什么?-

长租公寓是高房价的应市而需的市场产物,这种商品只能出目前一线城市或经济较为发达的区域,地方好,地价高,周围配套齐全,开发商帮政府解决了公租房建设缓慢问题,这是好事情,缓解社会公租房提供不足的问题。

第四,由传统出租收入渐渐成为出租消费升级和金融商品融合型收入。

核心城市的进军,使得EQR的租金水平相比前几年更高于行业平均水平,而加上美国好的租房市场环境和公司20多年的管理水平,铸就了EQR好的空置率水平,同时核心城市租客好的收入状况与经济的回暖,也为其提升了持续的租住需要。

2、EQR的进步历程

近两年长租公寓真的是遍地开发,无孔不入,城市的每一个社区都有他们的身影,当你打开网站想找个房的时候,基本上都是被相同房源信息搜索霸屏,当你还傻呼呼的一个一个认真对比价格时打电话问这套房屋时,那套刚刚租掉,不过同一小区还有一套,价格要贵一点。
「长租公寓创业」 年轻人为什么适合选择公寓?

从2002年到今天,长租公寓从无到有已经经历10多年的进步,直到2014年迎来网络和资本两大浪潮,这个行业才真的站到风口之上。然而,站在目前这个时点看,公寓行业仍然处于初期的阶段,并不会由于资本的关注而有翻天腹地的变化,公寓的核心仍然在于从拿房到出房的存货周转速度,比拼的是运营能力。而行业本身遇见的挑战仍然不少,概要起来,大致如下:

第一,稳定的收益率。从美国近15年的公寓REITS进步来看,其有效租金基本维持了每年3%的上升趋势,空置率基本保持在5%左右的水平,只有金融危机时期(2008-2010)出现了空置率高和有效租金降低的状况。

长租公寓创业:长租公寓的崛起,能解决青年的痛点吗?

概要EQR20多年的进步大家概括为以下四个阶段,从这四个阶段大家可以看出EQR的进步方案的变化,从借势资本进步规模,到剥离低收益资产和业务,最后概要进步经验选中核心市场回收高质量资产、退出非核心市场。

偏爱公寓不少青年偏好公寓商品,特别是loft户型,在青年眼中算是一种“时尚”。他们大多年龄在二三四岁左右,工作后,有肯定的经济基础,但购房实力通常,会乐于先选择公寓类商品作为栖身之地。等收入稳定或者将来结结婚以后,再换成住宅两室、三室...

第一,要准时的做到房子房态的监控。将来能否通过一个手机或一个终端,可以准时知道房子的状况。目前大多数人做公寓,甚至都不知晓这部分房屋到底租了没,这非常荒唐。

3、从EQR察看中国年轻人公寓行业的将来

第三,智能门禁和门锁。大多数人是在Wi-Fi状况下做门锁,但Wi-Fi在不少年之后是要被淘汰的,这也是一个问题。而且Wi-Fi也是有距离的,我不感觉这是将来的方向。

2、可能的出路:智慧公寓管理

第六,IT系统问题。职业二房东做不好是什么原因由于他们没IT系统,现在不少公司都是用excel表在统计,处于很原始的阶段。

物业产权在开发商手里,整体经营也可以的,随时变现更不是不可能,陪你三倍租金吧,你能怎么样呢?

关于行业的长期趋势,现在广泛讨论的重点方向包括公寓出租平台、出租后服务平台、社区资产管理平台、二房东平台与公寓社交化等仍然停留在较浅的层面上。至于将来可能的趋势变化,以下几个方向值得深入探讨:

第二,稳步上升的出租需要。美国初次婚龄的逐步上涨趋势保证了其租房市场的需要。

第一,大规模筹资并购(1993-2001)。从EQR上市开始,公司进行了大规模的筹资,并在全美进行了长达7年的公寓回收,资本的运用使EQR的公寓规模达到了峰值,在2002年达到了近23万套。

然而,正如在零售行业、房产经纪行业、汽车服务行业、旅游等察看到的现象,尽管产业规律不会变化,这是大家研究美国的意义所在。但中国不会重复美国走过的道路,今天的美国更不是中国的将来。脆弱的传统、迅速进步的网络、与庞大的消费基础这三大条件叠加在一块总是使中国的任何一个行业都可以走出完全不同于美国的曲线。公寓行业同样也将是这样。

第六,隔间式精细化能耗计量。

第一,中国的公寓行业不会坐等REITS进步才能壮大,相反,VC、新三板、二级市场上市公司将在公寓企业的规模化和跨区域整理中发挥更显著有哪些用途。EQR的进步已经了解的表明,当地化属性的存在乎味着全国性公寓企业的崛起需要依靠于资本和并购。大家不太相信中国的公寓企业家们可以寄望于政府推进REITS进步才能达成这一目的,大家更想相信基于资本市场的、自发的、利益驱动的一级和二级市场并购将成为主流。在这一点,将来的两条路径是相对可预期的:其一,由VC主导的跨城市并购,一家或几家大型的VC机构会在不同城市选择不一样的“选手”进行资金投入,之后进行整理;其二,由上市公司主导的跨城市并购,现在国内房产类上市公司纷纷探寻转型的出路,可以预计将会一些上市通过股权回收的形式不断整理当地化的公寓行业,从而进军所谓的房子资产管理市场。

第五,分销途径和推广成本问题。现在还没太好的分销途径,低端的主要集中在58同城的平台上面,高档的主要还是通过一些店铺的中介,店铺中介推广的成本也特别高,还有是通过做手机端、做PC端,通过购买很多的关键字。

中美的公寓市场结构存在显著的差异,这表目前:REITS进步处于起步阶段;有稳定租金收益的公寓类物业偏少;公寓企业品牌化程度低;公寓市场不是主流的居住方法;年轻人消费升级处于起步阶段。

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3、EQR的借鉴意义

要说进步有没潜力,得看将来房价的走势。价格高自然卖不动,等涨到适合的机会在销售。这里的租金只不过把运营成本打走,赚取的是物业增值潜力,一是租你30年怎么样,30年后哪个知晓拆迁不?二是当企业需要钱的时候分分钟把公寓作抵押或整体带租金销售。是个比较保险的业务。

规模成长利于EQR覆盖多样化市场(白领、蓝领、老人、学生),提升品牌知名度和顾客忠诚度,全美十个洲的布局提升了顾客的续租率,租户可以完成跨城市转租,同时EQR可以保证相同的租住品质,挖掘租户的最大价值。

第七,隔间能耗计算问题。目前大伙都没非常不错地解决这个问题。

长租公寓创业:一线城市新开长租公寓疯涨35%,你觉得自如寓等年轻人长租公寓将来进步前景怎么样?

为了住的舒服就得挤地铁一个多小时到达郊区。长租公寓的出现还是解决了一些青年的住房需要,好多青年对居住环境需要高,目前的公寓都是精装全配,只须拎包入住就好了。所以这方面还是很好的。

第四,房子定位服务和入住体验服务。

1、长租公寓的常见问题

第四,空置率和周转率问题。拿完房将来一定就是算库存了,库存有实质库存,有免租期,当免租期结束之后才是实质库存。假如免租期结束将来,房屋还没租出去,就会产生空置率。周转率的定义,就是从拿房、改造、再到出房的周期,这对营运能力有非常强的需要。

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